Худшие клиенты - таллиннцы, хорошие - рижане: хозяева арендных квартир в Нарве откровенно рассказали, как устроен этот бизнес

Страховой брокер Олег Култаев решил сдавать свою квартиру, которая освободилась, когда после свадьбы они с супругой купили новую. Таким образом он хотел диверсифицировать свой бизнес и в дополнение к основной работе создать “свечной заводик”. И ему это удалось, хотя “заводик” оказался весьма хлопотным.

Сергей Журков уже около двадцати лет живет Великобритании, работает оператором погрузчика или управляет штабелером на складе. Квартира в Нарве досталась ему от бабушки, арендой он управляет на расстоянии двух тысяч километров. Основная проблема - невозможно самому делать уборку после каждого постояльца и выполнять текущий ремонт.

Оба арендодателя имеют высокие рейтинги и особые статусы на платформах airbnb.com и booking.com. Но, рассказывают они, нужно потрудиться, чтобы так хорошо выглядеть в глазах клиентов.

“Иногда бывают очень нехорошие месяцы, особенно осенью, зимой, в начале весны, когда счета за электричество и отопление - под потолок, и ты сидишь и думаешь: если оплатить отопление, не на что будет заменить полотенца, - рассказал Олег Култаев. Ты должен иметь еще какой-то доход, чтобы подпитывать квартиру, когда надо. Поскольку у меня это, скажем так, второстепенный бизнес, я подпитывал его из своей зарплаты”.

Помимо постоянных расходных материалов, периодически нужно менять полотенца, постельное белье. А еще ему дважды пришлось поменять диван и дважды - кровать. Был и случай, когда клиенты его обворовали примерно на 300 евро.

“Когда есть лонг-термы, все хорошо, - говорит Сергей Журков. - Один или два месяца было такое, что я из своих денег добавлял, но сейчас у меня снова живут”.

“Уборка, дезинфекция, обработка всех поверхностей после каждого клиента - это обязательно, - перечисляет Олег Култаев. - Мы с женой залетаем в квартиру и без надобности не разговариваем друг с другом - у нас 20 минут на уборку. Причем, это тотальная уборка, не как у себя дома. Протирается вообще все. Жена занимается чистящими и посудомоечными делами, влажной уборкой, а я - постельным бельем и уборкой пылесосом. Работаем, как на конвейере, потому что в 12 часов люди выезжают, в 2 уже заезжают следующие, а у нас есть еще одна квартира”.

“Летом, конечно, будет побольше туристов. По крайней мере, я надеюсь на это, потому что туристы приезжают не на один день, а на два-три, некоторые до пяти. Это люди из Литвы, Латвии, Финляндии, из Таллинна, - рассказывает Култаев. - Но мы заметили, что если человек или семья у нас дольше трех дней - они уже не остановились, а полноценно живут здесь. Например, сами себе готовят. И убирать квартиру потом намного сложнее. А недавно заехал парень, который, как мне кажется, поставил чемодан, снял обувь, лег на постель, а в шесть утра уехал на границу - не умывался, не стирался, не готовил и не разогревал ничего”.

Сергей Журков стремится к тому, чтобы клиенты жили у него долго: “Могу рассказать про свое достижение: с конца лета и до Кристмаса (Рождества - прим.ред.) у меня будет жить студент из Британии. Да, будет скидка, но это будет отличный лонг-терм”.

“Худшие клиенты - таллиннцы, но не все”, - делится Сергей своими наблюдениями. По его словам, жители столицы часто очень требовательны - даже когда снимают квартиру по скидке за 30 евро: “У меня были британцы, японка, голландцы - они понимают, что за такие деньги в Европе даже комнату не снять. А самые лучшие клиенты - из Риги. Они почему-то прямо молятся на Эстонию, им все нравится. В Риге сложно с парковкой, поэтому они в первую очередь спрашивают, куда поставить машину, и очень радуются, что это бесплатно”.

Олег Култаев рассказывает, что часто ему предлагают рассчитаться в обход платформы, но он категорически отказывается - не только из честности: “Booking или Airbnb - это защита, я всегда могу обратиться туда с жалобой, они могут оказать определенное давление на клиента. И механизм этот работает. Если после пьянки клиентов нужно долго драить квартиру, то смысл в этом бизнесе вообще теряется. А у меня такие случаи были”.

Култаев рассказывает, что однажды в его квартире устроила корпоратив спортивная команда из 12 человек. В шесть часов утра старушка этажом ниже вызвала скорую, потому что ей стало плохо, а председатель КТ сразу же вызвал хозяина. Он добился от клиентов, чтобы они пошли к пенсионерке с конфетами и фруктами извиняться, а заодно заблокировал их на Airbnb. После этого клиент просто не будет видеть его объявления.

“С Airbnb клиент идет более порядочный, чем с Booking, потому что там есть возможность пожаловаться на клиента, дать ему оценку. И люди, которые путешествуют с Airbnb, дорожат этой оценкой. В Booking ты не знаешь, кто тебе попадется, - это лотерея”.

Журков подтверждает, что пользоваться Airbnb - безопаснее для владельца квартиры, хотя сам он пользуется и Booking, потому что там тоже много клиентов. “Booking — это просто передача информации. Их вообще не волнует, что происходит в квартире”, - говорит он.

Сергей рассказывает, как однажды через Booking к нему заселились наркозависимые, которых пришлось выселять с полицией. Полицейские ехали полтора часа, поскольку у них, видимо, другие приоритеты, замечает владелец квартиры. Заблокировать плохих клиентов на booking.com невозможно, поэтому они забронировали квартиру еще раз. В этот раз выселяли их без полиции, своими силами. Оба раза напарнице Сергея пришлось долго приводить квартиру в порядок.

Култаев считает, что рынок арендных квартир в Нарве перенасыщен: “Очень много квартир выставлено на продажу, но те, кто не хочет продавать их дешево, стараются сдавать. Когда мы начинали в 2023 году, в Нарве было, наверное, порядка 45 квартир, которые сдавались. А сейчас, наверное, порядка 75”.

От отмечает, что из-за этого приходится держать цены буквально на грани окупаемости. Нельзя просто поставить цену в 100 или даже 50 евро за ночь - нужно просить примерно столько же, сколько конкуренты.

“Но как только я снижаю цену до определенного уровня, возникает ситуация, когда три алкаша на улице решают посидеть под крышей, скидываются по 10 евро и идут ко мне в квартиру пьянствовать”, - сетует Култаев.

“Если присмотреться на сайтах, некоторые квартиры специально заточены под сдачу, - отметил Сергей Журков. - И уровень всех апартаментов довольно-таки серьезный, очень серьезный. Еще пару лет назад в Нарве не было таких классных квартир. Есть, извините, стильные хрущевки. Вообще, самая распространенная квартира для сдачи — это хрущевка, но полностью переделанная, с очень дорогим ремонтом”.

Airbnb и Booking уже несколько лет передают данные в эстонский Налогово-таможенный департамент. То есть человеку, который сдает квартиру с их помощью, если он захочет уклониться от уплаты налогов, будет очень сложно это сделать.

Олег Култаев открыл для бизнеса со сдачей квартир командитное товарищество (usaldusühing) только потому, что отчетность у него проще, чем у более распространенного OÜ.

У Сергея Журкова ситуация гораздо более нестандартная - он налоговый резидент Великобритании, декларирует доходы и платит налоги там. Он зарегистрирован там как self-employed - аналог эстонского FIE. В эстонский Налогово-таможенный департамент он не обращался, но и от департамента никаких требований не получал.

“Не знаю, может быть, когда-нибудь я получу от них “письмо счастья”. Но пока еще ничего не получал, честно. Может быть, когда-нибудь придется и перед ними отчитываться”, - говорит британский предприниматель, сдающий эстонскую квартиру.

Набив шишки на первой квартире, Олег Култаев с супругой купили вторую - уже с ремонтом и панорамным видом на город с девятого этажа. А потом купили третью, но пожалели, рассказывает Олег: “Где-то полгода поработали и скинули, потому что это невозможно. Это прямо очень-очень хлопотно и тяжело. Либо ты должен нанимать людей, которые будут заниматься уборкой в твоих квартирах - но тогда ты теряешь контроль, причем практически над всем в квартире”.

Сергей Журков признается, что бюджета на вторую квартиру у него сейчас нет, но если порассуждать, то, может быть, стоило бы присмотреться к квартирам в Нарва-Йыэсуу, но не в Нарве.

“На самом деле, я бы смотрел на это по-другому. Моя личная жизнь немного связана с Минском - моя вторая половина живет там. И я знаю, что такое рынок арендного жилья в городе Минск. Скорее, я хотел бы применить полученный опыт там. Это был бы реально работающий инструмент и на лонг-терм, и на шорт-терм”.

“В Нарве - это просто дополнительный заработок, - добавил он. - Особенно если бы это был не только мой проект, а семейный, если бы им занимались мои мама и папа, которые живут в Нарве, для семьи это был бы хороший дополнительный заработок, плюс оплата счетов в самой квартире. Но это не то, на что человеку можно постоянно жить”.